燃次元（ID:chaintruth）原创
燃财经出品
作者|谢中秀
编辑|饶霞飞
现在海口最火的地方，除了各大免税商店，应该就是各公安局办证中心了。
“7月5日我去琼山区办证中心，进行落户海口的最后一步，办理新身份证。记得当时是早上九点多出发的，到了那边之后就发现前面已经排了三十多个人。”有用户在小红书上展示。
已经落户海口的阳阳告诉燃财经：“现在海口各办证中心的人才落户预约已经排到了10月。”同时，不用去现场的“不见面审批”速度也慢了下来：“在社交平台看到有博主说他们之前一个半月、两个月就拿到了户口本，但现在三个月过去了，我还在等。”
海口落户火热的程度可见一斑。7月4日，海口市公安局对外透露：2020年6月15日至2021年6月14日这一年间，海口警方办理人才落户人，同比增长329%。按照一年250个工作日计算，每天有258人落户海口。
而在一年前的2020年6月1日，中共中央、国务院印发了《海南自由贸易港建设总体方案》（以下简称《总体方案》），海南自贸港建设正式起航——贸易自由便利、投资自由便利、跨境资金流动自由便利、人员进出自由便利、运输来往自由便利……根据规划，自贸港的前景不可限量。
嗅到机遇味道的人纷至沓来。“即使不工作、生活，先落户‘占个坑位’也好，免得以后封关了、或者落户门槛提高了。”湖南的依依表示。
东北是海南外来人口的主要输出地，黑龙江的简妮也将海口当成了落户的首选，她直言：“现在除了北京、上海的户口有点含金量之外，其他地方的户口对我而言，都没有太大的吸引力，老家的户口搁在那儿更没什么太大意义。”
而先于涌来的落户人口出现的，是海口楼市的走热。
2021年3月，随爱人公司整体搬迁而从广东湛江来到海口的茗茗告知燃财经：“从过来海口开始，我就开始看房。新房、二手房都看了。现在整个海口都是卖方市场。新房要全款销售才会搭理你、让你有好楼层选，还有捆绑指标费、车位或装修。二手房则跳价厉害。总而言之，没有全款的能力，不要在海口买房。”
海口统计局数据显示，2021年5月海口市房屋销售均价约为1.7万元/平米。而在一年前的5月，这个价格是1.5万元/平米，涨幅约13%。有自媒体表示：从年初到现在，海口的二手房挂牌价平均上涨了1500元左右，涨幅达10%左右。
海口本地的潇潇也咋舌：“我家在海口，有房住，所以没有购房需求。但也听说现在海口房价很贵，而且去年去看了离市中心很远的一个楼盘，价格不便宜，销售还跟我说他们刚开盘，但已经没几套房了、很快卖完。”
“现在海口楼市‘火热’是因为严重供不应求。”海南省房地产业协会执行秘书长王路告诉燃财经，而长远来看，这种供不应求的局面还将延续一段时间，“不加大有效的市场化住宅用地供应，增加供给；不尽快实施科学定价，释放价格预期，短时间内是无法遏制市场对价格上涨预期的。”
“从地理环境和目前的开发情况来看，海南依然处于发展初期，但随着相关政策的落地，海南将突破过去经济发展的瓶颈，迎来更快的发展。”一位在海口创业三年的创业者看好海南的未来，在他看来，海南将有更多可能，而处于发展初期的海口，是他创业的首选之地。“虽然现在确实存在很多不足，但机遇与挑战并存。”
在过去很长一段时间里，海南因旅游开发，吸引了大批外来人口前往置业定居。“很多老年人都会在海南置业，退休后便过去定居。”
但现在这一现状正在改变，不仅仅是老年人，年轻人也开始涌向海口。比如，90后简妮在去年举家迁入了海口。
“我是黑龙江人，31岁了。在老家已经生活稳定，有车有房、有家庭有孩子。但还是在2020年8月举家从黑龙江搬到了海口。因为老家并非省会，而是四五线城市。东北大家都知道，经济低迷。为了给孩子一个好的生活环境，也为了让自己有更好的发展，借着自贸港建设、公司海南招人，我就申请调动去了海口。”简妮说道。
同样被海口吸引过去的还有同是90后的阳阳和依依。
“我是山西太原人。2021年3月的时候，我来海口帮顾问公司调查在海口注册公司的优惠政策。期间受邀参观了海口众多律师事务所，也听说执业一定年限的律师可以按照高层次人才引进落户。于是4月我就心动了，然后预约、办理了落户手续，5月就拿到了‘岛民’身份证。”阳阳表示。
依依则是2020年刚从西班牙留学归来的95后：“我今年25岁。落户海口一是因为我爸妈一直都在海口做生意，从小我也经常来海南，几乎算是我的第二故乡了。二则也考虑了海南正在建设自由贸易港，未来各方面都会有点优势，而且落户方便便捷，于是有机会就落户在这里了。”
与各大城市进行的“抢人大战”相比，海南并不是最踊跃的那一个。有统计指出，2021年以来，就有青海、青岛、昆明、湖北、呼和浩特、郑州、佛山、南京、福州、泉州、漳州等11地放开了落户政策，昆明和青岛西海岸更是提出了“零门槛”落户。
同时，海南也不是收获最丰的那一个。以最积极、力度最大的西安为例，仅2017年“史上最宽松”户籍准入政策实施当年，西安就按新政落户13.9万人。
但海南一定是最受关注的区域之一。早在1988年，海南脱离广东建省、成立经济特区，就有“10万人才下海南”之说。而2018年，海南发布《百万人才进海南行动计划（2018-2025年）》，开放人才落户。当年，海口新增户籍人口6.6万人，比2017年多增加2.5万人；三亚新增户籍人口2.2万人，比2017年多增加1.3万人。
从落户人才的原户籍来看，东北人仍是落户海口的主力。今年4月，法制日报《22天引进8118人，人才进入井喷期》的报道中就提到，美兰区办证中心民警向记者介绍：“这次海南人才落户计划实施过程中，以东北三省的人才居多，其次是山东、河南、河北等地的人才。”
燃财经在社交平台看到，分享经历的也多数透露是东北人。
但也有其他省份，甚至北京、深圳户口的人将户口迁来海口。
7月8日，拥有深圳户口的大米收到了顺丰寄到的海口户口本：“我是黑龙江人。当时在深圳上学、毕业之后校园招聘落了深圳的集体户口，但现在我已经离开深圳七年了，而且在二线城市定居了。深圳户口对我来说没什么用。”
丝丝则放弃了北京户口：“因为海口幸福度更高，陪孩子时间更多更自由。而北京去哪儿都堵车，陪孩子的时间都在车上看视频。所以我把户口迁到了海口。但需要说明的是，我本身就是海南人，和北京的丈夫结婚之后拥有了北京户口。现在把户口迁过来的也只有我、女儿和儿子，公公婆婆和老公还是保留了北京户口。”
而与“海南是东北老年人的乐园”的既有印象不同，像依依这样的95后年轻人，以及海归硕士、律师等高学历人才也正在前往海口。
“如果说2020年以前绝大部分的人是为了买房。那么2020年自贸港建设方案发布之后，就多了很多年轻人来海南落户，因为觉得海南户口未来值钱。”早已定居海南的田先生介绍。
买房是一部分“新岛民”的首站。7月2日，在拿到海口户口本不到半个月，凌凌就晒出了海口房产证。
凌凌是内蒙古人，目前在北京工作。“北京生活压力太大了，落户、买房又毫无希望，所以就干脆落户了海口。”4月15日，凌凌申请了海口的人才落户。“5月4日进度情况显示审核通过，5月24日收到了海口办证中心寄来的准迁证。大概是5月28日我把需要的材料整理好寄回了海口办证中心。”6月20日，凌凌收到了海口地址的户口本。
跟凌凌一样，当前大多数落户海口的人都选择不见面审批：“我一共就去过海口三次。一次是去度假；第二次是6月11日到16日去海口看房；第三次就是拿到户口本之后，来海口签房屋买卖合同、拿房本。”
资料显示，2019年10月30日海口正式上线了人才落户不见面审批，可以通过网上平台进行迁入申请、户口迁入两大主要步骤。但是领身份证还是得去当地。
凌凌未来的计划是“逃离北京”的高压生活，去海口工作，买房是为了实现这一可能。
而之所以选择先落户再买房，是因为海口购房政策中对非海南户籍有诸多限制，如海口规定，非海南户籍，以家庭为单位限购一套、首付款比例不低于70%，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。城市限购区域内购房，累计缴纳60个月及以上个人所得税或社会保险。
与买房的限制相比，人才引进落户显得更为容易。
“海口的人才引进落户条件主要看学历、职称，只要符合政策要求，基本都能完成落户。现在基本大专以上学历、在海口无工作，都能以人才方式落户。”凌凌告知燃财经，目前海南省落户政策分为积分落户和人才引进落户两种，而人才引进落户是最容易实现的。
这就使得不乏有人“落户就是为了买房”，买房后再迁出。
深圳本地人Felix就为了买房将户口迁入了海口，他对燃财经直言：“我是深圳人，落户海口就是为了有名额买房给爸妈住，也许以后自己养老也会去那里。但短期内是不会去海南发展的。”
今年5月29日Felix拿到了自己的海口户口本，6月就迅速完成了买房过程。7月9日，Felix告诉燃财经，他的户口已经迁回了深圳：“我是深圳本地人，把户口迁回家里很容易。”
而像Felix这样为了买房而落户的，并不在少数。这却无意间推高了海口的房价。
来到海口后，茗茗和老公就张罗着落定新屋的事情，前前后后看了三个新楼盘和两套二手房。“我记得我在海口看的第一个楼盘，在西海岸。当时还比较天真，开盘之前去售楼处看了，觉得很满意，就想着等开盘了下手就行。但后来一开盘，才发现在海口买房根本不是我想的那么简单。”
“5月19日，那个楼盘开盘，推出180户，据说有2000多个人登记来抢。而且跟其他地方买房现场选房或者网上选房不一样，海口这边买房是你在家里等着，销售会给你发短信，告诉你还剩哪些楼层、房源，要不要。当天中午我正在睡午觉，销售发来短信说只剩下五楼以下了。我整个人都是懵的。”茗茗回忆，“因为五楼看不到海，所以当时没有买。”
这之后茗茗又看了一个楼盘，销售同样表示：“只剩下四楼以下可选。”后来，茗茗才弄清楚里面的门道：“在海口买房，VIP是先选的，VIP选完销售才会通知我们这些普通客户。同时，也不是没有好楼层可以选。那个告诉我‘只剩四楼’的销售，后来跟我说，四楼以上是给全款的客户留的，如果我能交全款也能给我一个好楼层。”
二手房市场同样不容乐观。“看到新房市场如此焦灼之后，我转投了二手房的怀抱。跟中介联系、相中了两套房子，本来约好了第二天去看。但第二天一见面中介就说，有一套房看的人太多了，业主直接涨了20万元，要不别去看了？另外一套，聊着聊着中介告诉我，需要额外加6万元的费用。”
买得早和有资金实力的人并没有遭受这种困扰。2019年买了西海岸某楼盘的吴同学就告诉燃财经：“那会儿买房还挺简单的，看了房买就行，也没有现在这些各种名目的指标费、车位费等等。估计是因为当时西海岸还是郊区，房源挺多，大家也看不上。但现在西海岸已经是海口比较重点的区域了，也发展一段时间了。”
凌凌则是畅快付出了全款，整个过程也简单、快速。
“海口房子不好买，尤其是对位置要求高的。”海口一名房产经纪人告诉燃财经，“现在海口市区基本没有新房，房源基本都在西海岸、观澜湖、江东新区。但因为海口本身现在房源有限，新增的供应也不多，所以房源都很紧俏。而二手房受市场情绪影响，一天一个价、说涨就涨的情况也非常普遍。”
“自贸港”是当前整个海南发展的大旗。经过多年的建设，海南也取得了一定的成果。
6月20日，海南省发布《海南自由贸易港建设白皮书（2021）》，其中展示了部分成果，比如：在货物贸易方面，2020年海南货物贸易进出口935.1亿元，同比增速达3%，高于全国平均增速1个百分点；在投资方面，《总体方案》发布以来，全省新设市场主体39.05万户，其中新设企业约19万户；在跨境资金流动方面，2020年海南自由贸易（FT）账户余额86.46亿元，发生资金收支313.25亿元。
与大众联系更为密切的关税方面，则是自2020年7月新政实施截至2021年5月，海口海关监管离岛免税购物金额达431亿元、5531万件、购物旅客611万人次，同比分别增长219%、239%、101%。目前离岛免税店增加至9家。
作为海南省的省会城市，海口也是自贸港建设的桥头堡。比如海南自贸港11个重点园区就有4个位于海口。从成果来看：2020年，海口江东新区吸引16家世界500强企业落户；海口综合保税区跨境电商申报清单、货值分别增长6.4倍、6.7倍；海口国家高新技术产业开发区30个产业项目竣工投产；海口复兴城互联网信息产业园设立首个国家海外人才离岸创新创业基地，园区企业营收增长达330%。
这也是人才落户海口的原因。“自贸港的确是一个机会，特别是免税。”田先生告诉燃财经，“我在一个300多人的‘新闯海人’群里，群里多数是对海南自贸港感兴趣的人，落户和在海南创业的人很多。目前群里好多是做跨境电商、跨境贸易、进口汽车的。我现在也转回了老本行，做电商运营和推广。”
图/新浪微博燃财经截图
阿娜在海口做新零售电商已经一年多了。“最开始是打算做跨境电商，但后来考察之后决定做健康贴身衣物的新零售电商，因为看好这个市场。而自贸港政策很好，但跨境电商也要看国际环境，还要看你做的产品类型。此外，政策好只能让你在当下能享受一些政策福利，但产品和环境可能会影响你这个事业是否能做成。”
不过，海南自贸港仍在建设之初，“树木”需要时间，因此也诞生了质疑和不确定：“在窗口期蜂拥而入的，往往都是小企业，有的想搏一把，也有的想赚一笔就走。”
落实到个人头上，也有实实在在的就业选择和生活问题。在回答凌凌“海口是否有合适的工作机会”时，有“岛民”表示：“现在海南比较多的工作就是销售，而且工资又低。来海南找工作，你是来参加生存挑战的吗？”
“我有个同学在深圳工作，一直想回海口但是都没有成行，因为没有合适的岗位、工资太低了。”有海口人告诉燃财经。
但这并不影响前往海口落户人群的步伐。“虽然现在看不出来什么。但未来海南自贸港封关的话，房价会涨、户口会升值，未来去海口生活，环境也更好、子女教育也挺好的。何乐而不为呢？”
至于让刚需“叫苦连连”的房价问题，则似乎难以在短期内得到解决。
“解决楼市‘火热’的问题只能靠调节供需。”王路指出，但当前海口大量用地指标倾斜给了产业发展和安居型商品住房，有效的市场化住宅用地供应不足，再叠加海口实施的、从2018年延续至今的限价1.73万元/平米的政策，让价格和市场预期存在空间，预计这种“火热”还将持续。
燃财经查阅资料发现，2020年，海口共成交69宗地，面积共214.72公顷，其中工业用地占比42%，商业/商务用地占比20%，城镇住宅占比26%。而这占比仅26%、面积56.7公顷的17宗宅地里，还包括12.24公顷、7宗的安居型商品房用地。
“一方面安居型商品住房是新生事物，另一方面短时间里也是供给不足，不会缓解供应。供需不平衡，海口楼市供不应求的情况还将持续一段时间。”王路最后说道。
“未来可期，边走边看。”而对于海口的未来，即便是已经迁入海口的年轻人，虽然抱有乐观的态度，但也会比较谨慎，“主要要看相关政策的落实情况。”
*题图来源于视觉中国。文中阳阳、依依、简妮、茗茗、潇潇、大米、丝丝、凌凌、阿娜为化名
*免责声明：在任何情况下，本文中的信息或所表述的意见，均不构成对任何人的投资建议。
