打新潮、积分制、学区房转凉、二手房速冻……这些关键词都成为2021年上海楼市的新特征。
2021年，上海新房和二手房走出了不同的曲线，热冷分化明显。在新房市场，上海推出“积分制”“集中推盘”等新措施，新房市场涌现“打新潮”和“高积分”的特征，新房成交量也同比2020年增长15%。不过，上海二手房市场因政策精准调控而由热转凉，成交量和成交均价双双呈现下探趋势。
新房供应、成交双双增长
2021年，上海新房市场出现了许多新变化。在上海中原资深分析师卢文曦看来，2021年的上海新房市场出现“三新”，包括政策新、手段新、购买方式新。
从政策端来看，2021年上海首次实施“积分制”政策和“集中开盘”，在这两个政策的叠加影响下，新房市场呈现供需两旺的态势，并且涌现出了一批“网红盘”和“抢购潮”。
据中指研究院统计数据显示，2021年，上海全年新房供应量达到800.5万平方米，同比增长7%；成交1059万平方米，同比增长15%。从月度来看，成交走势呈现前低后高，下半年多数月份略低于去年同期。
来自上海中原地产统计数据显示，截至2021年12月25日，去年上海新建商品住宅开盘面积达796.1万平方米，供应量较2020年增加6.8%；同期，上海新建商品住宅成交1031.7万平方米，比2020年全年增加10.7%，实现了供应、成交双增长。
值得一提的是，在集中开盘之下，上海新盘推盘次数也持续走高。据东方公证处数据，2021年，上海共进行310次摇号开盘，相较2020年的206次，新盘推盘次数提升超50%，频率大大提高。
受到“积分制”的影响，高积分的明星楼盘令人瞩目。2021年最受关注的、令市场咋舌的明星楼盘当数位于上海内环内、老西门附近的复兴珑御，售价约为13.6万元/平方米，其积分的入围线达到112.8分，有“满分盘”的称号。也就是说，要成为复兴珑御的入围者，需要满足上海户口、已婚、无房户、5年内无购房记录且缴纳的社保年限均在18年又4个月以上、在手现金达到千万元，这样“高含金量”的门槛创造了“积分制”的年度最高峰。
除了复兴珑御这样的内环内稀缺盘之外，上海新房市场受追捧的新盘呈现外延化趋势。中指研究院分析指出，2021年，上海开盘意向认购数TOP10楼盘中，均价6万元/平方米左右的楼盘占5席,也就是说，一、二手房价格倒挂区域、单价4.5万元-6万元/平方米的楼盘最受市场热捧。
而这些受到热捧的新盘多数分布在五大新城，也促使五大新城成为2021年成交的主力军。据中指研究院数据显示，2021年成交面积TOP10楼盘中，上海五大新城占据6席，其中嘉定新城、青浦新城各2席，奉贤新城、南汇新城各1席。在成交价格方面，4万元-4.5万元/平方米的楼盘占比最大。
同时，新盘的去化率也有了很大提升。据克而瑞数据显示，2021年上海新盘开盘去化率高达80%，相较2020年的58%，提高了22个百分点。
对此，卢文曦表示，2021年上海新房市场热度高主要受三方面影响，一是预期推动，在宽松货币政策下，不动产成为抗通胀的最理想媒介，上海房价也被看作是房价最有韧性的城市之一，且越是市中心的项目抗跌性越好；二是在新房限价政策下，一、二手房价格倒挂明显，这也导致打新现象无法消除；三是人才引进，2021年上半年上海人才引进数量就与2020年全年持平，下半年还有五个新城特定落户政策，随着人口导入，市场需求也在增加。
二手房市场由热转凉
相比于新房市场供需两旺的态势，上海二手房市场在多重政策调控下由热转凉。
据中指研究院统计数据显示，2021年1-11月，上海二手住房成交25.4万套，同比下降0.03%；成交网签备案均价为元/平方米，环比下降1.0%，同比下降11.7%，参考均价元/平方米。
2020年1月-2021年11月上海二手住房成交走势图
“2021年二手房市场出现大量乱象，比如学区房价格飙升等。随着价格快速上行形成一、二手房价格倒挂，反过来又对新房市场产生压力。因此针对二手房市场的调控政策下半年接连出台。”卢文曦表示。
2021年下半年，针对二手房的精准调控措施“学区房”新政和“三价就低”政策出台，促使市场快速降温。其中，“三价就低”政策成为二手房“速冻”的一剂猛药。“三价就低”是指合同网签价、银行评估价、涉税评估价，以三者最低价作为贷款审批依据，而涉税评估价大多在市场价的5-7折，这也直接导致可贷款金额大幅缩水。也就是说，按照“三价就低”政策执行，二手房的贷款额度减少，反过来倒逼购房者提高首付比例。
从上海二手房月度成交量可以看出，自从“三价就低”政策实施后，8月、9月上海二手房成交量快速下滑。其中，9月上海二手房成交量更是跌到今年最低点，只有1.2万套，这大约是正常交易水平的6成。
从中指研究院的季度统计数据来看，2021年上海二手房市场走出了“V”字走势。其中，去年一季度，受2020年末高热行情影响，上海二手房成交高位运行，成交逾10万套；受调控影响，去年二季度上海二手房成交量小幅回调至7.4万套，环比下降27%；受到二手房核验制、贷款审批、“三价就低”等政策影响，去年三季度上海二手房成交5.3万套，环比下降28%；去年四季度，由于二手房信贷边际修复，月均成交逐步企稳回升。
此外，学区房新政也促使二手房市场降温。2021年初，学区房受到市场热捧，梅园一套30平方米的学区房，单价直逼汤臣一品。2021年3月16日，上海发布的《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，给过火的学区房市场浇了一盆凉水，控江片区、塘桥片区等地的“老破小”率先降价，也带动上海二手房回归理性。
预计：今年楼市以稳为主，成交量或将缩减
对于2022年上海楼市的走势，中指研究院高级分析师束端表示：“2022年，上海政策面导向以稳价格、稳预期为主，短期无大幅放松可能。我们预计2022年上海新房市场量价平稳，购房者或有更多选择空间；热点区域一、二手房价差或将逐步减少。”
据《上海市住房发展“十四五”规划》，“十四五”时期，上海将新增供应各类住宅用地面积4000公顷，新增供应商品住房4000万平方米、约40万套。租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%。
“基于上海‘十四五’规划，预计2022年上海宅地供应节奏保持平稳，‘房地联动’下楼面地价相对稳定，同时更加侧重发展租赁住房，形成租购并举的住房保障体系。”束端补充说。
卢文曦分析表示：“在政策以‘稳’为基调的情况下，2022年上海新房成交量相比于2021年会缩减一成到一成半；二手房成交量缩减会多一些，到两成左右。从价格来看，由于成交缩水，新房价格受到价格管控表现仍然会较稳，而二手房价格将会下跌5%左右。”
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周肥：
购房积分怎么算?-
徐汇区的于世回复：
一、上海购房积分怎么算1、在上海买房子可以通过积分购房,但是没有房子的家庭,最优先选择.而基础分满分达到60分,家庭为单位买房子,如果结了婚,组织家庭,分数就能够加10.如果是单身,不左边加分右边.2、也可...
周肥：
我在上海有积分,并且我老婆在我积分通知书上,需要交多少房产税和契税,房子92平-
徐汇区的于世回复：
根据规定,以现行契税政策,个人购买住房实行差别化税率.当个人购买普通住房,且该住房为家庭唯一住房的,所购普通商品住宅户型面积在90平方米以下的,契税按照1%执行;户型面积在90平方米到144平方米的,税率减半征收...
周肥：
上海居住证申请积分标准分值是多?上海居住证申请积分标准分值是多少
徐汇区的于世回复：
您好,户口积分为满分,最快的方法当然是考个资格证书(2012年积分政策是中级加50分,高级加70分).年龄:35岁前+5分,40岁前+1分,40岁-5分,41岁-10分以此类推;社保:1年社保3分+综...
周肥：
上海人才网房子积多少分-
徐汇区的于世回复：
本项具体积分标准如下:1.持证人最近连续3年在本市缴纳职工社会保险费基数等于以及高于本市上年度职工社会平均工资80%低于1倍的,积25分.2.持证人最近连续3年在本市缴纳职工社会保险费基数等于以...
周肥：
上海市居住证积分问题-
徐汇区的于世回复：
2、来沪人员登录上海市居住证积分管理信息系统进行积分模拟打分.3、模拟积分分值满足120分时,个人向所在单位提出积分申请.4、用人单位首次申请时应按照《申请积分用人单位注册登记须知》进行网上注册,并至...
周肥：
上海积分居住证,标准分120分是由哪些内容组成的?-
徐汇区的于世回复：
《管理办法》明确,积分达到标准分值的,可以享受相应的公共服务待遇.例如,其同住子女可以按照上海有关规定,在上海参加高中阶段学校招生考试、普通高等学校招生考试.标准分值目前为120分.积分指标体系由基础指标、左边加分右边指标、...
周肥：
在上海居住证加金满七年积分多少-
徐汇区的于世回复：
7年内按月缴纳社保的,每年积3分,共21分.
周肥：
上海居住证积分-
徐汇区的于世回复：
尊敬的百度用户你好!很高兴为您解答!这个网络教育毕业的本科文凭和学位证书在上海居住证积分里是认可的.
周肥：
上海居住证积分,本科不知道可以积几分?谁知道积分的细节?-
徐汇区的于世回复：
具体可以参照21世纪人才网吧,本科积60分,一定是工作地或出生地的学校啊
周肥：
外地在上海买房积分居住证多少分才能免交房产税?-
徐汇区的于世回复：
按照新政策120分就符合人才居住证的标准,人才居住证是免交房产税的
