预算500万,想于2022年在上海中外环以内买新房,积分65分左右,请问有哪些楼盘值得考虑?

具体情况如下:刚结婚,夫妻双方名下都没房,积分约65分。家里正在挂牌卖房,是学区房,最近政策打压有点不好买,按现在的行情应该能卖350万左右,我们俩再贷足公积金,加上存款买房预算500万左右(不想贷太多)。通勤分别在外滩和虹桥,出于通勤方便希望新房在外环以内(内环不想了买不起)。住的话就我们两个人

预算500万,想于2022年在上海中外环以内买新房,积分65分左右,请问有哪些楼盘值得考虑?

  

具体情况如下:

  

刚结婚,夫妻双方名下都没房,积分约65分。

  

家里正在挂牌卖房,是学区房,最近政策打压有点不好买,按现在的行情应该能卖350万左右,我们俩再贷足公积金,加上存款买房预算500万左右(不想贷太多)。

  

通勤分别在外滩和虹桥,出于通勤方便希望新房在外环以内(内环不想了买不起)。

  

住的话就我们两个人住,面积没啥要求,没有生娃考虑。

  

希望开发商靠谱点,不要烂尾质量不要太差少出幺蛾子(毕竟很大一笔钱了)。

  

整天看各种推送楼盘太多但是看不到符号自己要求的,所以请求各位大神提供宝贵的建议。

  

中外环(浦东)

  

首先请放大封面的这张热力图。

  

图片充分印证了上一篇(请看→上海楼市的潜力板块-中外环篇(浦西))地倾西南的说法。

  

浦东则割裂化严重,即使外环内仍存在较多未开发的区域,并且越往东越萧条。

  

一,三林

  

北宋年间,闽人林乐耕携二子来此开垦。

  

分别在滩浦的东林街、西林街、中林街段建起居住落脚点,故名三林。

  

老一辈口中的“三林塘”则更为耳熟能详。

  

  

1,地理位置

  

板块位于浦东新区的西南部。

  

这里说的三林板块指的是三林的中外环片区。

  

北面是前滩和杨思板块,南面是三林的外环外区域,西面是一江之隔的长桥板块,东面是御桥板块。

  

周边地铁分别有凌兆新村站(8号线、19号线在建)、三林(11号线)、三林东(11号线)、浦三路(11号线)、灵岩南路(6号线)、上南路(6号线)、华夏西路(6号线)。

  

  

2,规划

  

A.三林滨江南片地区(三林楔形绿地)

  

弥补前滩商务区住宅供应较少,户型较小的缺点。

  

分为东区和西区两块。

  

  

东区:

  

定位高品质宜居社区。

  

其中动迁安置房占了将近一半。

  

目前有部分项目已经动工。

  

  

西区:

  

定位海派特色小镇,以高端商品房(包含别墅、洋房)为主,目前没有规划动迁安置房。

  

  

临黄浦江区域不以建设一片现代化摩登的高楼大厦群为目的,打造疏朗开敞的绿色岸线。

  

  

总占地面积4.2平方公里,前滩商务区占地面积2.83平方公里,足足大了50%。

  

整体全部拆除,不存在老旧建筑,和前滩商务区一样全新打造。

  

从规划看还是值得期待的。

  

B.三林城中村

  

城中村改造:

  

  

改造用地较多,对未来的城市界面有一定改善。

  

商业:中房友谊广场、三林印象城。

  

医疗:东方医院南院。

  

学校:凌兆小学、三林镇中心小学、尚博实验小学、进才实验小学西校。

  

3,购买建议

  

三林板块的占地较大,分成三个片区。

  

A.城中村改造片区:离三林滨江南片地区最近,片区内又有城中村改造项目,利好较多。可惜次新房太少,未来新房供应会较多。目前以凌兆新村的动迁安置房为主,房龄在20~30年,单价5W+~6W+。

  

B.三林城片区:成熟的宜居社区,次新房相对较多,房龄在10~20年,单价

  

7W+~9W+。想象空间不大。

  

C.浦三路片区:成熟的居住片区。次新房相对较多,房龄在10~20年,单价7W+~9W+。由于离御桥垃圾站太近,不适合自住。投资的话可以搏一搏未来垃圾场搬迁的预期。

  

  

二,御桥

  

御界桥,建于明万历乙亥年(1575)。

  

相传清朝时期顾国师(皇帝的御前教师)北上迎驾,于咸塘滨和小腰泾汇合处与乾隆皇帝相会。

  

后人为志纪念,将相会处的石头桥命名为“御界桥”。

  

  

1,地理位置

  

板块位于浦东新区的南部。

  

北面是北蔡板块,南面是康桥板块,西面是三林板块,东面是大张江。

  

周边地铁分别有御桥站(11号线、18号线)、罗山路站(11号线、16号线)、严御路站(11号线预留)。

  

  

2,规划

  

以沪南路为分界线。

  

沪南路以东,住宅为主体。

  

住宅片区已经成型,并且在这一波的行情中脱颖而出,成为又一个10W+的新秀板块。

  

还有可持续开发的储备用地,预计会慢慢推进。

  

沪南路以西,商业办公为主体。

  

近期规划:

  

A.陆家嘴御桥科创园

  

对标美国硅谷,定位为在重点承载科创功能的基础上,与区域内的商务、科创、文化等全球功能集聚区形成互动、互补。

  

  

其中的部分地块已经在如火如荼地建造中。

  

B.严御路地铁站

  

  

实际上此站点已建成,上盖建筑完工后就会正式开通。

  

左侧是已竣工的严御路站台

  

专为陆家嘴御桥科创园量身定做的一站,可谓是用心良苦。

  

可见陆家嘴集团在浦东的话语权有多高。

  

远期规划:

  

A.御桥之心

  

串联起前滩和张江,起到两大王者之间重要节点的作用。

  

围绕着最高建筑“御桥之心”打造一片摩天大楼组群。

  

  

B.浦城热电(垃圾焚烧发电厂)的功能转移

  

整体搬迁或是功能性关停的小道消息满天飞,最终趋向于何种方式解决暂不明朗。

  

不管哪种方式,对居住在周边的居民都是利好。

  

  

C.高压线入地

  

高耸入云的高压线一直以来也是御桥的又一大硬伤。

  

伴随着御桥之心的打造,高压线入地的计划会逐步开始推进。

  

  

商业:复地活力城、百联东郊购物中心、宜家家居、红星美凯龙。

  

医疗:御康医院、东方医院南院。

  

学校:御桥小学、万科学校(私立)。

  

3,购买建议

  

总体来说,御桥在浦东的定位有些鸡肋。

  

在垃圾焚烧发电厂和高压线两朵乌云的笼罩下,心理因素造成的影响会更大于实际居住。

  

整个城市界面是比较新的。

  

实际上垃圾焚烧发电厂的距离反而离三林板块的东片区更近一些。

  

储备用地较多,新房陆续会有供应。

  

板块内新房颐盛御中环三期-御桥博翠于近期开盘,新房单价6.6W/㎡。

  

原开发商已申请破产重整,目前金科成为代建方。

  

倒挂幅度虽然大,风险性太高。

  

  

次新房的房龄在5~15年左右,单价6W+~10W+。

  

尽量找地铁站附近,视野看不到高压线的次新房。

  

预算不够可以看看板块内的动迁安置房。

  

投资的话不建议购买溢价较高的学区房。

  

由于单价已创新高,同等级中有价格差不多,居住环境更好的板块。

  

  

三,金桥

  

相传原名三竹桥。

  

清朝中期世居金家巷的郎中金圃,将马家浜上一座竹桥(三竹桥)改建为石桥,遂起名金家桥。

  

形成集镇后,人丁兴旺,改称金桥。

  

  

1,地理位置

  

板块位于浦东新区的北部。

  

北面是高行森兰板块,南面是张江板块,西面是同属金桥镇的金杨和碧云片区,东面是曹路板块。

  

周边地铁分别有金桥路站(6号线)、博兴路站(6号线)、五莲路站(6号线)、巨峰路站(6号线、12号线)、东陆路站(12号线)、杨高北路站(12号线、21号线在建)、金京路站(12号线)、申江路站(12号线、崇明线一期在建)、金海路站(9号线、12号线)、金吉路站(9号线、崇明线一期在建)、金桥站(9号线、21号线在建)、台儿庄路站(9号线)、浦东足球场站(14号线)、金粤路站(14号线)、桂桥路站(14号线)、凌河路站(21号线在建)、云桥路站(21号线在建)。

  

地铁密度相当之高,霸占了浦东北部最好的位置。

  

  

2,规划

  

金桥副中心:

  

浦东金色中环又一颗冉冉升起的巨星。

  

承担了未来城市的新概念。将超越功能性,突破工作的概念,成为区域性的公共活动空间。

  

是生态人文与科技高度融合的“城市活力有机共生体”。

  

居住氛围已经相当浓厚,着重致力于商业办公的拓展,弥补高端商业的欠缺。

  

摆脱原有出口加工区能级较低的尴尬位置。

  

  

330米和300米的地标建筑各1栋、周边还有14栋百米建筑。

  

规划区域现属于金桥出口加工区,部分建筑需要搬迁改建,落地时间会比较长。

  

金鼎天地九宫格:

  

作为金桥汽车产业制造、研发的配套单元,集商业、办公、住宅于一体的产城融合示范区。

  

  

区域内将建造2栋180米的摩天大楼,并采用对称布局的双子塔形象。

  

  

金桥嘉里中心:

  

位于巨峰路地铁站。上海第三座嘉里中心,总规模约40万㎡,其中商业面积高达18万㎡,是静安嘉里中心的2倍还多。

  

  

金桥K11Select:

  

位于金海路站及桂桥路站地铁上盖。上海第三座K11商业项目。

  

专为新世代打造的“文化沙盒”K11Select首次引入上海。

  

  

浦开万象天地:

  

位于浦东足球场附近。打造一个集国际甲级办公、一站式购物中心、开放式街区商业、高端酒店和精品住宅于一体的超级城市综合体。

  

  

商业:金桥国际商业广场、金桥大拇指广场、碧云玖零、文峰广场、太茂商业广场、拉拉宝都、红星美凯龙。

  

医疗:沪东医院。

  

学校:竹园小学(沪东校区)、建平实验小学(金业校区)、福山证大外国语小学、金茂小学。

  

3,购买建议

  

金鼎天地九宫格周边有较多住宅用地。

  

新房单价7W+,位置偏,离金桥副中心距离稍远,不建议打新。

  

  

次新房的房龄在10~20年,次新房单价7W+~9W+。

  

次新房价格更有吸引力,可以淘一淘离金桥核心区较近的小区。

  

  

四,结语

  

浦东中外环只找了这3个板块。

  

除此之外的一些板块价格可能差不多,基础配套却不完善。

  

从下一篇开始,就进入了从主城区向外拓荒的区域。

  

踩坑的几率成倍增长,而机遇和挑战并存。

  

  

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