毕业生上海买房记(接地气视角)——第一篇:准备工作篇

买房是几乎所有青年人的大事,基本可以和找工作、找对象并列为三大任务。买到好房子是一个很困难的事情,需要做大量的准备工作。就想写几篇小文章,来讲一讲这个过程。首先介绍本人的基本情况,包邮国北部县城居民,上海弱9

毕业生上海买房记(接地气视角)——第一篇:准备工作篇

  

买房是几乎所有青年人的大事,基本可以和找工作、找对象并列为三大任务。买到好房子是一个很困难的事情,需要做大量的准备工作。就想写几篇小文章,来讲一讲这个过程。

  

首先介绍本人的基本情况,包邮国北部县城居民,上海弱985学校研究生,现服务政府机关。购房首付200w-250w之间。前前后后看了有五个月(2019.8-2020.1)。最后买了位于普陀区上海西站附近的一套两房。也是深感其中的不容易和坑多,把这个过程记录下来,希望大家后面都能买到自己称心如意的房子。

  

这是第一篇,先讲买房准备工作。

  

买房的准备工作分为三个部分。第一,明确预算。第二,考虑区位。第三,列出条件。

  

一、前购房阶段——选择城市

  

当然啦,其实在购房之前,或者说,前购房阶段,你的准备工作是:选择城市。(如果已经选好城市直接跳过,鞠躬)

  

这里我会先讲一下我对城市的看法。之前知乎某大佬写过一篇文章,讲中国的经济形势,有句话我十分认可,天下十分,长三角得五分,珠三角得两分,其余地方得三分。中国未来的城市群发展十分明显。而城市群之中,最强的两个城市群就是长三角和珠三角,前二十名GDP的城市中,有一大半出自这两个城市群。如果你考虑在这两大城市群工作的话,刚需闭着眼睛买都是不会亏的,这两个板块的发展前景相当好。之前有大佬做过类比,长三角可以比附成日本大东京都,珠三角可以比附成英法德大城市群。试想若干年后,你能在这两个板块有资产,是一件多么幸福的事情。

  

北方城市嘛,我不是说黑哈,确实现在发展的比较欠妥,除了北京靠超强的虹吸能力勉强跟上海打了平手之外,其他的所有城市基本都被各种摁在地上摩擦。前几天19年GDP数据出来,北方的两大经济强市,天津和青岛都出现了巨大的倒退,尤其天津,充气注水式的发展可谓是这个时代统计学佳作和城市发展笑柄。在这些地方买房子的基本盘面,我个人是不太看好的。

  

简单来说,前购房阶段,请选择大城市群,选择城市群核心城市,鞠躬。(长三角、珠三角、北京周边、成都-重庆、武汉-长沙这些都可以,强省会如西安、郑州也不错)。讲的主要是一个发展地区的选择问题,个人自有见解,轻喷哈。

  

二、购房第一任务——明确预算

  

买房子的第一件大事就是明确你的预算,要有一个预算的上限。明确预算非常重要,有多大的碗吃多少的饭,这是毋庸置疑的事情。在这个章节,我们讨论三个话题。全款or贷款、贷款贷多少、月供还多少。

  

全款or贷款

  

先说结论,在现金流允许的情况下,选择贷款,相信货币的时间价值。

  

现在做一个简单的分析,假设你现在有300万元,看上一套300万的房子。选择贷款购房的话,你将花100万,然后贷款200万。你手上留存现金200万,那么每年你需要给银行的利息是200万乘以银行贷款利息,而留存的现金,获取的收益只要能超过你给银行的利息,你做贷款就不亏,简而言之,只要你认为你的钱的增值速度能够超过银行的贷款利率,依靠贷款就是靠谱的。

  

同样的还有一个问题就是,通过贷款你可以撬动更优质的资产,获得更好的公共资源,比如给你300万,你选择去嘉定全款买房呢,还是选择贷款在杨浦、虹口搞一套呢?在你的现金流充裕的情况下,这结论不是显而易见的吗。

  

其实我知道,大部分人选择贷款的原因,当然还是因为房子太贵全款搞不起。。。(笑)

  

贷款贷多少、月供还多少

  

这两个问题其实是需要连在一起讲的。一般贷款比例是三成,上海比较复杂,首套房首次贷款就是35%,注意,如果你名下在上海有房子,或者你之前办过购房贷款,一律都是按二套房来算的,那样的话你就得70%首付了。

  

月供就是你贷款之后需要还的部分,银行会帮你按照利息算好一个值,每个月给银行还那么多就行。当然贷款分为两种,一种叫等额本息,一种叫等额本金,具体概念在度娘上都有,我就八解释了。说白了就是等额本息每次还的一样多,等额本金前面还的多后面还的少。总额来讲,等额本息大于等额本金。按照我们货币时间价值的思想,我就主要讲等额本息。如果你现金流比较充裕,也可以选择等额本金。

  

这边先简单讲一下算法,后续贷款操作篇会讲的更细致。(公积金or商贷会放在后面说)

  

比如说你现在要买一套100万的房子。你现在是首套房首次贷款,那么你就要付35万的首付。然后你需要跟银行借65万元,按照借款30年,年利息大概4.75%来计算。。。@#¥%计算过程比较复杂,这里讲等额本息的一个简单的算法,乘以二大概就是贷款总额,那么就是65*2=130万,也就是说,你需要在30年之内偿还130万元。算下来一个月需要还130/12*30=3611元。银行对你的要求是,你的收入流水要大于还款额的两倍。

  

综上所述,预算的确定有两点。首先,家里流动资金/35%<房屋总价。第二,家庭流水>还款额的两倍。

  

三、购房第二任务——考虑区位

  

李嘉诚(或者你可以换成任何一个大佬)都曾经说过一句经典名言,买房的三要素,地段、地段还是tmd的地段。购房的地段很重要这是毋庸置疑的。

  

那么在区位这里,我们讲三个问题,第一,生活必要的配套。第二,利好政策的看法。第三,学区房的抉择。这里只是一个提纲性的话题啦,我后续会专门有一篇讲我的购房逻辑。

  

当然首先要明确房价由高到低的走向,上海是个一核一带两极的格局。上海一核是南京路一线,这个自不待言,宇宙中心嘛。一带就是滨江带,一般看到滨江两个字的,都慎点哈(当然滨江公园一号是个例外(笑))。两极就是大虹桥和张江,这都是规划极端利好的地方,房价比同环线的地段高很多。

  

生活配套的选择

  

生活配套简单点来讲,就是交通、教育、医疗、环境。

  

交通:这一点选择比较简单。上海主要看两个点,一是地铁,二是高架。地铁当然毋庸置疑的重要,基本上只要出来一个地铁规划,周边的房价就开始升值,所以你要是有空可以把上海2025的规划拉出来看看,看看里面的地铁规划了哪几条线。地铁的通勤意义大大的强于公交,所以对于像南京、杭州、苏州、宁波的小伙伴们,可以看看当地的地铁规划买房子哦。第二条就是高架,上海只要有高架的地方,交通都比较方便,最明显的就是内环、中环、外环三大高架线。对于通勤也是有助的,但是因为高架太tmd的堵了,所以肯定不如地铁那么靠谱啦。

  

教育:这个是后面放在学区房取舍的,先不说。

  

医疗:医疗的影响其实并不算大,周边有没有医院其实没有那么明显。毕竟不会随便拉去急救或者怎么地,我读研的时候做过研究,看公共资源对房价的影响,医疗配套其实影响是蛮小的。基本可以忽略。

  

环境:环境嘛选择两个,第一个是基本配套,就是买东西。第二个就是生活感受,比如绿化、噪音等等。最好自家附近两三公里之内能有个大的购物中心,没有购物中心的话,谁住谁知道有多不方便(疫情之下的感悟哈哈)。绿化呢,公园这一块没啥太大的概念,没啥可以溢价的,但是噪音,比如轨道交通、环线、飞机航道这一块,都是扣分项。

  

政策利好的分析

  

买房子的时候,有一个非常重要的选项就是政策。尤其在现在疯狂规划,全城新区的前提下,政策利好成为炒高房价的最重要因素。上海大虹桥规划之后,传统意义上的外环线附近,价格一路飙升。新江湾城、金桥开发区、张江高新区也都是这样。这不仅仅是在上海,南京、杭州也是一样。南京可以说是全国最擅长炒地的城市了,在目前南京几乎是全城热点。紫东新区、江北新区、江宁大学城、仙林大学城、板桥新城各种各样的概念让南京全城滚动上涨。

  

但是政策利好这一块呢,要一分为二的来看待。如果你是刚需的,我不是很建议搞,因为这些政策兑换的时间是比较长的,对于生活的便利性什么的都会有很大的影响。网上传闻,大虹桥二十年后就是陆家嘴。可是你真的会在那里住二十年吗?这个很重要。所以如果可以搭上顺风车,固然ok,要是本身经济就不宽裕,实在不建议牺牲生活便利性选择政策利好板块。

  

如果你是改善型或者投资型,那你也要考虑好上车的节点,比如现在,我个人就觉得,去临港新城上车是很OK的,但是你现在去大虹桥上车,我就觉得很不OK。当你发现一个地方二手房有价无市的时候,就最好不要再考虑去上车了。

  

学区房的抉择

  

距离小孩上学大概五年左右的话,就最好要考虑学区房的问题了。千年大计,教育为本,下一代的教育再怎么说也不为过。但是上海这个地方的学区房,或者说全中国的学区房都一样,价格比同等条件的其他房产贵20%左右。这种情况下你就要好好抉择了,小孩是上民办还是去硬拼学区房,都需要考虑。至于我来讲,因为预算太紧张了,而且因为房子也是希望作为婚房,太破太老可能跟岳母岳父不好交代。。(笑)所以就暂时没有考虑学区房的问题。后续再置换吧。搞学区房可以考虑去浦东,房龄什么的都还好,不像浦西,房子基本一言难尽。。。具体的小伙伴们可以参考一个号叫上海学区房攻略哈。

  

学区房多贵呢。。。咱们可以感受一下,华师大一村,对口华师大一小的。91年的老公房,85平方卖600万。。。。反正俺是感觉真滴贵啊。。。紫竹半岛,在华师大闵行旁边,全套华师大配套学区,均价左右,万科左边青藤右边,地段比它好一些,只卖左右。。。

  

所以说,首套购房,还是活在当下,多考虑眼前的便利。学区一定要重视,但是只能视情况而定了。。。

  

四、购房第三任务——列出条件

  

我个人认为买房子最重要的环节就是这个,统一思想,一致买房。在明确好房屋总价上限的基础上,接下来的重要任务就是选房子。在这里我讲一下我的个人想法,购房是件大事,不管是从生活还是玄学的角度,房子对于人的影响是很大的。所以说在买房子的时候,一定要切记,买房不要贪图便宜,只能说,在完全相同的条件下,便宜的我们可以优先考虑。市场就是这样的,我不否认存在套利或者捡便宜的可能,但是市场信息是充分的,只有错买的,没有错卖的。低价的房子一定会有低价的道理,所以我建议是,在确定好预算上限之后,一定要购买吉宅、好宅子,而不是贪图便宜。(关于吉宅我后面会讲一个风水篇哈哈)

  

那么需要做的事情就是列出来,你对于这个房屋的底线是什么、你对于这个房屋哪些方面可以接受不可以接受。要有底线思维,什么样的房子我坚决不要。在这个基础上,比较其他特征的优劣,按照优先级最后确定。

  

假设有两个房子,价格相当,房子A,100平3房,没电梯,楼层低,房龄15年。房子B,80平2房,有电梯,楼层高,房龄12年。那么怎么选咧。

  

那你就先列出来,这其中有四个条件。面积、电梯、楼层、房龄。假设你的底线是有无电梯,那就选B,假如你的底线是三房,那就选A。这就是底线思维。

  

假设有两个房子,价格相当,房子A,100平3房,有电梯,楼层低,房龄15年。房子B,80平2房,有电梯,楼层高,房龄12年。怎么选?

  

假设底线是有没有电梯,那么A、B都无法被排除,那么设定接下来三个条件的优先级是房型、楼层还有房龄。那么你就发现,A有一个优势,B有两个优势,但是你更加倾向于房型的实用,所以选择A。

  

接下来我大概讲几个常见取舍:

  

1.户型:一般以2室为基础,3室最佳,4室视经济情况购买。购房并非多多益善,一般而言,两室和三室比较好脱手,太大的户型脱手比较困难。

  

2.是否有电梯:有电梯房屋便利程度高很多。所以在可能的情况下,选择电梯房。但是电梯房得房率会比非电梯房低10%左右。因此珍惜电梯洋房的户型。得房率高还划算。

  

3.楼层:没有电梯的情况下,上选2楼与3楼,有电梯的情况下,越高越好,但也不要超过楼层的4分之3.

  

4.朝向全南or南北通:可能情况下,上选南北通,南北通房屋感觉会比较好。全南户型受到影响比较大。

  

综上,列出条件,明确购房思想即可。

  

今天的内容就写到这里啦,因为准备工作比较多,写得比较絮叨。后面不会这么长的。

  

明天更新第二篇——一二手房的抉择。

  

(写在最后:我是一个比较喜欢把事情讲的比较接地气的人,所以文中很多内容相对来讲比较简略,也有速算,数据方面求证也很少,这一点我后面会改正。要是有房地产大佬看到我的文章,欢迎批评,也可以一笑了之。初心是帮助大家买到如意的房子,大家观点不同是常事,轻喷。感谢~)

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