深圳保障房抬高门槛：购房缴社保年限提至10年，严禁豪宅小区内隔离保障房
五一劳动节前，深圳一口气推出三项住房改革新规：《公租房办法》《安居型商品房办法》和《人才住房办法》（征求意见稿）。
本次新规带来一个好消息、一个坏消息。
坏消息是：抬高了购买安居房和人才房的门槛。政策规定：购买安居房、人才房须在深圳缴纳社保满10年。而此前政策规定：“累计缴纳社保5年以上”就可以申请安居房，申请人才房社保缴纳仅需3年。一方面推出宏大的供应计划，一方面抬高门槛，反映出深圳保障房供不应求的无奈。目前，排队等候安居房的深圳人已超过10万人。近期，已有声音质疑深圳保障房供应量缓慢。本次新规为此强调：深圳保障房新增100万套目标不变，将通过各种手段增加供应，2021年后将产生大量供应。
好消息是：放宽准入条件、扩大受益人群范围和租金折扣，充满对低收入人群的“爱与宽容”。对于“深圳人才”也给出了界定，并对人才的租房、买房给予关照。
城管队长解读如下：
1、深圳保障房新增100万套目标不变，2021年后大量上市！
深圳提出，2035年前新增公租房、安居型商品房（简称安居房）、人才住房100万套。对此宏大计划，近期质疑声不绝于耳，很多人认为难以做到，有忽悠成分。2019年，深圳供应保障房3.4万套，其中人才房1.5万套，安居房才300套。这次政策说明中解释，由于开工到竣工需要一定周期，所以短时间内未形成大规模供应，2021年之后将“形成有效供应”。记住！2021年是个重要时点，深圳房地产市场，特别是中低端市场将受到保障房的“冲击”。
新规再次强调：在深圳未来总的住房供应中，公共租赁住房、安居型商品房、人才房分别占总量的20%左右，商品房仅占40%！
2、公租房“关照”公交司机、环卫工人、先进制造业职工。
这次《公租房办法》很温馨，提出：除了中等偏下及低收入家庭外，要面向新市民中的公交司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的相关行业人员，以及先进制造业职工供应公租房，且不设户籍限制。说明深圳对城市公共服务和先进制造业的重视。要知道，深圳已成为全国制造业第一大市，去年实现工业增加值9109.5亿元，大幅超越北京、上海。“照顾”这两类人，值得点赞!
3、深圳保障房将无处不在！停车场、消防站都可上盖。
为了加大供应量，新规提出轨道车辆段、停车场可上盖建设公租房、安居房和人才房；新建、改扩建的公交场站、综合停车场、变电站、消防站，可以配建公租房和出租型人才房；安排新供应居住用地时，保障房用地比例不低于60%；鼓励企事业单位以自有用地建设公租房；工业、仓储等用地可以建安居房、人才房。轨道站点500米范围内工业用地，也可建公租房，还可以通过城市更新建安居房、人才房，等等。
4、同小区豪宅和安居房、公租房之间不能建隔离墙！
北京和深圳的一些豪宅区，按政策要求配建20-40%比例的公租房及安居房，但开发商和商品房业主“嫌弃”保障房业主“层次”，为霸占小区高端配套，在商品房和公租房之间建墙、扎篱笆，歧视穷人。本次深圳新规明确：“同一项目的公共区域内，不得通过设置物理围墙等方式，将公租房、安居房与市场商品住房进行隔离或者区别对待。”别跟特朗普似的建墙隔离外来者，要拆墙。同一个小区、同一个梦想！
5、政府大放血！公租房租金为市场价3折，最低0.3折！
公共租赁住房的租金水平为届时同区域同类型市场商品住房租金的30%左右。其中，面向低保及低保边缘家庭配租的，租金按照公共租赁住房租金的10%确定。比如，1单间福田区的商品房月租金2000元，那么同片区公租房租金为600元，面向低收入者的租金仅60元！
6、安居房售价为市场价5折！人才房6折！
深圳房价能被拉低吗？安居型商品房的租金、售价为届时同区域同类型市场商品住房租金、售价的50%左右。人才住房的租金、售价为届时同区域同类型市场商品住房租金、售价的60%左右。这意味着，随着供应量增加，保障房要把深圳房价拉低。
7、公租房户型最小35㎡，安居房面积65-85㎡，这类商品房要小心了！
单身居民、一至两人家庭公租房35平方米左右；两至三人家庭50平方米左右；三人及以上家庭60平方米左右；建筑面积超过70平方米的房源，只租给五人及以上家庭。租赁型人才房，条件要宽一些，比如四人家庭租房面积可达到90平方米。安居房的面积限定为：单身居民、两至三人家庭65平方米左右；四人及以上家庭85平方米左右。可销售的人才房，面积为90㎡以内。
这样看，保障房的确不宽敞，但深圳有的学区房才20多㎡呢。由于保障房供应的房型大部分是65—85平方米，这种商品房受冲击最直接！特别是在2021年之后。
8、买保障房社保缴纳须满10年！离婚无房的要等5年！
前提是无房、深户，单身年满35岁。政策规定，买人才房、安居房需有10年以上社保。对于卖掉房子或真假离婚变成无房户的，有年限限制：买安居房、人才房，需要限制5年，即5年内因离婚放弃房产或卖掉房子的，不能申请。租人才房，这个限制降低为3年。跟过去的政策相比，门槛抬高了。须知，深圳建市才40年，社保要交10年，这要求是不是真有点高？
9、获得安居房、人才房完全产权，需要10至15年！
自签订买卖合同之日起，累计在本市缴纳社会保险满15年，或者年满60周岁且购房满10年，然后向向政府缴纳增值收益后，可以获取安居房完全产权。但是，这个应缴增值收益的算法很复杂。应缴增值收益=取得完全产权时该套住房市场评估价格×（1-原购房时基准销售价格/原购房时市场价格-1%×折扣系数×与产权单位签订买卖合同购买安居型商品房的申请人在深累计纳税申报年限）-相关费用。其中，最重要的折扣系数还未确定，需要报深圳市政府批准。新政策将应缴增值收益与在深服务年限挂钩，为得是优待“老深圳”。人才房同理。以此估计，获得安居房、人才房后，10-15年可以卖掉，赚多赚少主要看这个未定的折扣系数，以及来深圳的时间是不是够长。
在封闭流转期内，不得上市流转，如果要转让，只能向符合条件的对象转让，或由产权部门回购。
10、转租保障房罚款5万元！
市场差价这么大，难免有人动坏心思。政策规定：假如有人转租公租房、安居房或人才房牟利，发现了要清退并罚款5万元！（完全获取产权的安居房、人才房不在此列）申请资料造假、欠租金、改变房屋用途的，也要罚款！
11、住房分配优待特困群体！
公租房采取轮候分配和定向配租相结合的方式，安居房和人才房实行按批次分配。对于已在轮候库的公租房申请家庭和安居型商品房申请家庭，可继续采用轮候分配方式。同时，为充分体现对特殊困难群体的照顾，分配安居房，抚恤定补优抚对象、残疾人家庭等可享受增加抽签次数、配置两个摇号号码、适当加分等优先政策。本次规定将优先保障对象从低保及低保边缘家庭、抚恤定补优抚对象和残疾人3类群体扩大到12类群体。
12、到东莞惠州建深圳安居房、人才房！
结合粤港澳大湾区、深莞惠经济圈开发建设，沿区域性高铁、城际铁路，在临深片区符合条件的区域合作建设安居房、人才房。在深汕特别合作区规划实施以公共交通为导向的住房开发模式，在高铁站点一定范围内充分预留安居房、人才房建设用地，建设大型安居社区。这表明，深圳政府层面的扩区外溢，正式提上日程！政府都去了，购房者是不是该跟进呢？这是一个问题。
13、租人才房最多6年！
规定面向个人配租的人才住房，最长租赁期限不得超过10年。其中，前6年按照人才住房租金标准缴交租金，后4年需要继续租住人才住房且符合条件的，按照市场租金标准交租金。对于面向用人单位定向配租的人才房，不设租赁期限，但职工累计租住时长不能超过10年。你看，深圳对企业好过对个人。
14、转租或连续半年不住的安居房、人才房要被收回！
发生这些情形的安居房，将被政府收回：无正当理由连续6个月以上未在安居型商品房内居住；无正当理由连续2个月或者累计6个月以上未缴纳租金；转租、违建、用于经营性用途的要被收回。
15、“深圳人才”门槛并不高，本科生、专业技师都是！
“深圳人才”并非高不可攀，本次新规明确了其基本条件：（1）具有全日制本科及以上学历（含教育部认可的境外高等院校毕业的归国留学人员）；（2）符合我市产业发展需要的技师（指取得市人力资源保障部门核发的二级及以上国家职业资格或专项能力证书的人员，或按照二级及以上国家职业资格引进我市的人员）；（3）经深圳市人民政府认定的高层次人才和紧缺人才，以及市人民政府批准的其他特殊需要的人才。”
本次新规还提出，享受公租房和安居房，须设定申请人家庭收入财产限额。但具体标准另行制定、公布，并将通过政务信息共享和大数据手段核查。
以上为政策部分解读，全面准确理解有关制度，请阅深圳市住建局网站公布的文件原文。
