来源：时代周报
时代周报记者刘婷
“本想着有奇迹发生，结果出来时才知道自己有多天真。”2月4日，看到万丰海岸城的入围名单后，深圳刚需客谢莹（化名）无奈地表示。
1月29日，包括万丰海岸城在内的7个新盘同时上线，同时深圳开启了“填志愿式买房”的模式，即购房者只能选择其中一个楼盘。在这场“7选1”的角逐中，购房者不仅需要知道自己的情况，还需要摸清对手的情况，以精准地选择楼盘。
当日，万丰海岸城启动诚意登记，谢莹第一时间准备购房资料，并在深圳官方选房系统“APP”上选好意向面积区间。根据“单身、无房、社保连缴93个月”的标准，谢莹属于第一类客户，对入围充满信心。
准备材料时，谢莹才意识到竞争有多激烈。
1月30日，谢莹到宝安某商业银行打印流水，客户经理表示，近日打印流水的人太多，把机器都打坏了。
同日，深圳各大购房群传出海岸城购房者社保情况，社保连缴100个月甚至200个月的不在少数。
2月4日，万丰海岸城公布诚意登记客户名册，其中无房类入围客户2114批，最低社保月数为278个月。这意味着，单身无房客户需要连续缴纳23年的社保才有摇号机会，夫妻档人均需要有11.5年才能入围。
与万丰海岸城同时公布结果的，还有万科光年四季、深铁懿府、香山道公馆等新盘。其中，万丰海岸城中签率约为34%，香山道公馆中签率高达94%。
2月4日，多名房企营销人士对时代周报记者表示，深圳“多盘选一”之后，购房者只能选择一个楼盘，这意味着项目之间的竞争加大，开发商需要在硬件和软件上发力，争取第一批客户。
比拼社保
万丰海岸城是华润城润玺一期之后，第一个获得全面关注的楼盘。
深圳住建局信息显示，万丰海岸城均价约为5.75万元/㎡，周边二手房均价区间为6.4万元/㎡-7.7万元/㎡。由于新房二手房之间的价格倒挂，加上地段优越、深圳外国语宝安学校加持，万丰海岸城成为深圳年度最热新盘之一。
针对“打新热”，深圳推出官方选房系统“APP”，购房者只能在同期推出的新盘中选择一个盘进行诚意登记，且根据缴纳社保时长和名下房产情况进行分类，社保为王、无房优先。
“社保多钱少看海岸城，社保少钱多选深铁懿府，佛系随缘买香山道。”“140个月以上的，打海岸城；110个月以上的，打懿府；50-100个月的，让子弹再飞一会再进场……”多个新盘上线后，深圳各大购房群都在激烈地讨论选房攻略。
社保成为最重要的筹码。以万丰海岸城为例，入围客户最低社保月数为278个月。这意味着，单身无房客户需要连续缴纳23年的社保才有摇号机会，夫妻档人均需要有11.5年才能入围。
事实上，2020年下半年以来，社保时长在热盘竞逐中的权重持续加大。宝安热盘松风明月入围人选中，社保最高缴纳时长为510个月，即42.5年，最低缴纳时长为135个月，即11.25年。前海网红盘天健悦桂府入围人选中，社保最低缴纳时长为437个月，即36年。
从目前公布的结果看，“7选1”结果出现分化。最热门的楼盘万丰海岸城中签率约为34%，香山道公馆中签率高达94%，中泰印邸和尚誉红山里分别为65.71%和58%。
在“多盘选一”之前，购房者可以同时认筹多个楼盘，参与多盘打新。“多盘选一”之后，开发商的分配思路发生了微妙的变化。
冰火分化
2月4日，一名深圳房地产经纪人对时代周报记者表示，以往开发商在第一次开盘时都会采用自销渠道或者选择二三级联动卖房。在官方选房系统上线后，第一波客户都需要在官方系统上选房，这意味着开发商销售人士在第一次开盘时都需要吃“大锅饭”，即销售佣金平分。此时，开发商销售人员扮演的角色不再是销售，更像客服人员，只需要负责前期答疑和后期签约。
“如果第一次开盘没有卖完，剩下的房源可以启动二三级联动。”该人士认为，受销售新规影响，个别盘的热度会略差。但同时开盘的多个楼盘之间客群重叠度不高，总价区间也不同，竞争并不激烈，不能将个盘的冷销归因于销售规则的改变。
2月4日，一名深圳本地房企营销负责人对时代周报记者表示，销售新规对开发商带来双重影响。一方面，多盘选一后客户分流了，单盘的客户量相对少了，未来价格和学位仍是竞争的核心；另一方面，对于原来关注度低的楼盘，集中推盘能增加热度，但也可能加剧分化，造成“热盘更热、冷盘更冷。”
“‘多盘选一’最大的影响体现在市场层面上。最主要还是减少投机炒作行为，集中打新行不通了。”上述房企人士表示。
事实上，为避免“全民打新”，降低违规资金流入楼市，深圳住建局打出调控组合拳：严查购房资金来源，有代持嫌疑者不予购房；打击作假行为，对作假者实施3年“禁买”；堵漏炒房者“假结婚”，夫妻无资质一方不得联名买房。
与此同时，深圳住建局还从冻结资金范围和推出官方选房系统等途径为打新热降温。
2月4日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代周报记者表示，开发商只能统计进入摇号程序的购房者，这意味着认筹人数会减少，中签率会增大。同时，为了分散市场热度，政府采取“7选1”的措施，对“打新热”起到扬汤止沸效果，有利于减少投机炒作行为，有效控制市场情绪。
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