来源：无冕财经
作者：侯燕婷
编辑：饶霞飞
“万科·臻山海已经不抱希望了，银行说流水有问题，房贷批不下来。”2021年1月下旬，万科·臻山海的购房者莎莎没有如期等来她的房贷审批。和她同样遭遇的，还有其他多户业主。
2020年12月8日，莎莎线下选房成功，千万豪宅在手，她和其他业主一样，无比开心。
然而，直至最近，莎莎他们的房贷没有获得审批。另一位购房者沈生对燃财经表示，开发商直接劝他退房，他想全款支付都不行。
2021年1月25日，深圳一银行内部人士透露，当天公开摇号的前海两大网红盘天健悦桂府、龙光前海天境，房贷将按照最严格标准审核，“之后资料审核上，银行流水半年不够了，要提供一年的记录。”
事实上，自2020年11月底深圳豪宅华润城润玺一期万人打新成为全国新闻头条之后，深圳市住房和建设局在相继采取措施打击假结婚、假离婚、代持等炒房投机行为。
2021年1月22日，深圳市住建局发布对华润城润玺一期12名涉嫌违规申购商品房人员的处理通告，表示“有12人存在隐瞒真实情况、提供虚假材料及资金流水记录等情况”，并暂停12人在深购房资格。
1月23日晚间，深圳市住建局再发布“关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知”，提出对购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单等购房资格严格审查，并明确违规者三年不得在深购房。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“购房款来源”成为很重要的审查内容，这有助于防范各类违规资金进入房地产市场。尤其是此前深圳出现了代持购房的现象，即出现了各类其他来源的购房款参与炒房的现象，所以实际上通过严管此类资金，能够真正堵住各类违规资金，这有助于减少投资投机炒房现象。
不过，新鲜出炉的调控政策之外，深圳楼市依然沸腾不息。
继上述前海两大网红盘开盘之后，1月29日，深圳另外6个网红盘同时公布开启认筹，共推出住宅2821套，地产圈“炸锅”，开年新一轮打新又开始了。其中，宝安区的万丰海岸城有数万人想抢。
据媒体报道，打新大军为了参与打新，纷纷赶在银行系统关闭前打印征信报告，在银行排起长队。#深圳打新大军排队打征信#的话题更是引发热议。
“几年前就开始关注，但还好我没等，海岸城太难了，可能有1万人去摇号，入围比例又被限制到1：3，我预计要200个月社保才能入围。”梁双对燃财经表示。
▲图片来自新浪微博@深圳RAY。
根据最新消息，277个月及以上的社保时限才能入围万丰海岸城摇号名单。据悉，万丰海岸城位于宝安沙井片区，此次备案房源721套，单价5.1-6.2万元/平方米，项目周边二手房价格均在6.5万元/平方米以上。
2月3日，有参与万丰海岸城打新的购房者陆续收到打新结果，各社交平台吐槽声不断，“260个月社保都没有入围，你敢信？”、“听说老头老太太将房子转给子女然后去打新，好刚需哦”、“丝毫不给年轻人机会，280个月社保才能入围，这就是刚需？”
“刚需”赚个100万“买的房子不升值，那还亏利息，只是自住的话，租房就可以，租金那么低。”梁双来深圳也近10年，在宝安区从事电商行业，2020年打新中了光明区的新房。
不可否认的是，在深圳，刚需也大多有“买到即赚到”的心态，这让他们更加珍惜手里的房票，也更加积极地参与打新。
梁双告诉燃财经，他从2020年6月份开始参与打新，10月份打中了金地·峰境瑞府，在此之前，他还参与了4个楼盘的打新。
他打新的第一个楼盘是光明网红盘金融街华发融御华府，单价4.7-5.3万元/平方米，8997批购房者抢394套房，4.38%的“中奖率”比华润城润玺一期的概率（12%）还低，“我有100个月的社保，竟然排名8000多。”
后来，他参与的几个新盘打新，都是几千人抢几百套房，“一开始，我还很积极地去看房，看地理位置啊，看样板间啊，思考怎么选房，后来发现，摇号摇不到，都是白费力气，我干脆都不看了，摇到号再说。”
梁双觉得，他打新5次就中了，运气还可以，“光明金地很多人都弃购了，很多人觉得有垃圾站什么的不好，但我觉得摇到哪就赶紧上车，错过谁知道还能不能买上？”
谈到深圳的房价，梁双直言“很疯”，“2020年二手房涨了50%吧，我看接下来还是会继续涨。”他对燃财经提到，2013年他曾去看了一套120万元左右的一居室，如今已经涨到400多万元，“以前总想着一步到位，不想买单房的，没想到2015年深圳房价直接翻倍，现在后悔来不及了。”
“我5万元/平方米左右买了金地，现在周边二手房都六七万元一平米，这套房起码赚100万元，就算房价不涨，我也不亏的。”梁双买了95平方米的户型，首付约150万元，也是到处借钱才凑齐，“要建光明科学城，现在房价5万元/平方米，五六年后，我觉得可以到10万元/平方米。”
为了一张房票，深圳的刚需也可以“假离婚”。
在“协议离婚”冷静期政策执行之前，2020年12月，深圳购房家庭连忙上车。
“我们在深圳没有房子，现在三口之家租房住。”萧萧在家照顾嗷嗷待哺的婴儿，丈夫则在福田区上班，“我工作六年了，现在休产假，老公工作十年。但我们只给得起三成首付款，都是东借西借的，还没借够的那种。”
他们看中了位于龙华区的万科北宸之光，诚意登记时填了已婚的信息，但由于男方在外地有房贷记录，根据深圳限购政策，他们的首付需要五成。据悉，万科北宸之光出售730套房，户型建面约80-99.8平方米，单价区间为4.1-5.5万/平方米，总价区间在339-545万元/套。
“置业顾问给算了，有一套81平方米的，总价约360万元，三成首付也要108万元。我们靠自己的，没这么多钱，只能离婚上车，用我的名义购买。”
因为萧萧无房无贷，作为准刚需，2020年12月9号，她摇号成功，顺利入围，排名第68位。12月10日，她在家带孩子，“委托”丈夫去选房。“准备选完房就回老家离婚，置业顾问说晚几天交证件就要多收我们几万元，太难了，就是游戏规则吧。”老家没有高铁，萧萧一路回家离婚也不容易。
据CRIC数据统计，2020年12月，深圳十区29个板块81个在售项目的网签均价中，关内的福田区、南山区成交均价区间在8.3-11.7万元/平方米，关外较远的光明区、龙岗区、坪山区成交均价区间在3.7-6万元/平方米。
▲图片来自克而瑞深圳区域。
也就是说，萧萧选购4.1万元/平方米的房子，可入选深圳最低价房子榜单了，“我们在福田上班，总不能去买坪山的楼盘。”
一位深圳房地产从业者对燃财经直言，深圳购房人基本都是带投资需求的，买房的人都希望房价涨快一点，“龙岗跟沙井（宝安）差不多远啊，但很多新房不需要摇号，因为相比而言，发展空间小，不具备太多的投资价值。”
梁双发现，深圳很多人买房都上瘾了，“辛辛苦苦工作不一定赚到钱，房子买到就赚了，谁不想买呢？”
一位深圳房产微博大V也表达了他对深圳人的观察：“深圳很多人无心上班了。主要是两种，一种太有钱的，觉得上班性价比太低；另一种是工作了几年不断被深圳房价虐的，也觉得没啥奔头。刚工作一两年的新兵蛋子还在疯狂作业，是因为还没看清现实。高房价没错，屡创新高的房价真害人。”
炒房“套路”多2020年出台的“7·15新政”，可称之为深圳史上最严楼市调控政策，超越2016年的“深八条”。按新政规定，入户三年者须提供三年社保记录且限购1套房，未落户或入户未满三年须提供五年社保记录且限购1套房，夫妻离婚三年内仍按照家庭限购政策，双方合计限购2套房。
2004年就来到深圳并决定定居下来的李达对燃财经表示，此前深圳户口的家庭限购2套房，他能以夫妻离婚方式购买三套房。
2005年，李达在深圳蛇口花80万元买了第一套房子，彼时房价不过几千元一平米，而如今这套房子已经涨了20倍，总价近1600万元。此后，李达分别于2009年、2010年、2015年、2016年分别买卖经手了8套房产，2021年1月25日，他又参与“前海双子”（天健悦桂府、龙光前海天境）的摇号，但并未中签。
“买房子跟买股票一样，只要有利可图，资产可保值、增值，人们就会去炒作。”李达对燃财经表达了他的观点，他认为，人们不应该被政策吓唬到，要研究政策，懂得“合法规避”，“底线是不做违法的事情。”
2010年的时候，已婚状态下的李达，用“未婚的户口本”买了“首套房”，首付只要三成，而彼时政策规定，家庭购买第二套房，首付不低于五成，“结婚之后并没有去修改户口本信息，这可不是违法方式。”
2015年的时候，李达利用离婚协议书操作购买了家庭第三套房。“房子本来在我名下，离婚协议书约定房子过户给妻子，妻子原本无房，她先购买一套房，然后我们再拿着离婚协议书去过户，那妻子就可以单身情况下拥有两套房产了，而过户后我变成无房状态，即可再买第三套房。”
李达指出，只有实际操作过的人才会明白其中的方法，“没有法律规定离婚后房子立刻得过户，所以这也是合法的。”
而在“7·15新政“之后，按照李达的操作方法，“无房”一方离异后也可拥有两套房产，只不过房产过户后，受离婚家庭三年限购政策约束，另一方失去购房资格。
2021年1月19日，深圳市住建局发布对“7·15新政”的补充政策，指出“居民家庭购买的商品房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下”，1月21日，深圳市不动产登记中心向媒体表示，对不具备购房资格的家庭成员，暂停夫妻婚内更名。
同策研究院高级分析师李霄霄认为，要求房屋只能登记在符合购房条件的一方名下，主要针对此前“7·15新政”存在的假结婚漏洞打补丁。
然而，信荣律师事务所律师张茂荣在接受深圳乐居采访时提出，“假离婚”炒房口子被堵死的说法有点过于绝对。事实上，只是不能联名或单独登记在不具备购房资格的一方名下。
“之前的《婚姻法》和现在的《民法典》都明确规定，夫妻关系存续期间所购房屋属于夫妻共同共有，虽然婚内不能更名，也不能联名登记，但离婚时仍可以协议作为共同财产予以分割归不具备购房资格的一方所有，而且法院的离婚判决书或调解书具有物权确认效力，等同于不动产权证。”
“如果说有影响只有一点：就是由于不能联名也不能更名，‘假结婚’使得没有购房资格的一方风险大幅增加——单独登记在对方名下，对方可能会单独处分抵押。”
令人疑惑的是，李达在政策最严格的2021年初还能参与打新，“很多人都是受到思维的限制，思维打开了，就能总结很多方法。早在2015年，我就明显感受到调控会趋严，因此我提前三年就开始准备，社保也好、银行流水也罢，如果你现在准备，你得等多三年才能打新了。”
莎莎来深圳也长达10年了，从事金融贷款业务，尽管如今一家六口仍在租房居住，但早年她也尝过深圳楼市的红利。
“2016年，我们有一位客户用一套总价约370万元的两居室抵债，我和一个同事合伙买了这套房，三年之后，我们以约600万元卖出，我和同事各赚了100多万元。”当时，房子买在莎莎深户名下，首套房三成首付，她与同事各出一半钱，但实际上这个过程两人都没有“花钱”，而且买房和卖房两次交易都赚钱。
“那个时候深圳还可以做高评高贷，就是找家评估公司将房子的评估价提高，然后再去银行做抵押贷款，就能贷到更多钱，降低首付款。”实际就是，这套370万元的房子评估价调为410万元，三成首付约123万元，房子抵押贷款出7成约287万元，还了首付123万元还盈余164万元。
不过，莎莎表示，现在已经不能做“高评高贷”。燃财经获悉，2018年，深圳发布二手房“三价合一”政策，规定商业银行办理房屋贷款业务，要以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，要求建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象。
莎莎没有那么强烈的“炒房”思维，故而直至2020年，在深圳楼市热潮下，才开始加入打新。“华润城润玺火爆之后，我也动心了，跟几个同事迅速去参与前海万科·臻山海的打新，不过没想到我们办公室几个人都批不了贷款。”
莎莎对燃财经表示，由于从事金融业务，平时会有很多无关的银行流水，比如几千万元的转账记录，“我们做业务的，发工资也是不定时、不定额，银行审核就觉得我们资金不正常。”她认为，自己在深圳也没有房子，也是租房，属于刚需。
当然，大多数刚需都不认为千万元级别的万科·臻山海会是刚需房，也可以说许多不惜打新千万豪宅的“刚需”，也是看中期间更大的差价。
2016年，“深八条”政策对新房进行限价，直至2018年一二手房价格倒挂明显，成为深圳打新热潮的导火索。火上全国热搜的华润城润玺一期，备案单价区间为12.01-14.47万元，而华润城三期二手房价格已达约18万元/平方米，以最小面积98.52平方米户型计算，买到最少可赚591万元。
继华润城之后，万科·臻山海、天健悦桂府和龙光前海天境都是单价超10万元/平方米、总价超1000万元的楼盘，计算一二手房差价，买到手即可躺赚几百上千万元，这使得投机炒房现象严重。
高杠杆助推房价2021年1月25日，谢杰在深圳金融居间公司金诺金融做了一笔1500万元的抵押贷款。
此前，谢杰已拥有一套房产，近期又购买了宝安区鸿荣源·熙龙湾3000万元的豪宅，作为二套房，首付需要八成，“居间公司给我垫资全款，这样也省下一笔税费，房子过户后再做抵押贷，大概能贷款1500万元吧，月息可能3厘多，比房贷利率低多了。”
资料显示，“房抵贷”是指借款人以自然人名下的房产（住房、商住两用房）作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。其中，小企业经营贷年利率较低，约3.9-4.5%。
疫情期间，深圳出台政策，为中小企业贷款贴息，最高达100万元。彼时，据媒体报道，投资客利用“房抵贷”买房，加上贴息，利率可低至2%，不到房贷利率的二分之一。燃财经多次调查发现，尽管已经没有贴息政策，但经营贷的低利率仍然是高杠杆购房的主要方式。
“本质上，深圳楼市的问题，不是供应问题，而是杠杆炒作问题。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“当下，银行、私募、小贷、担保等金融机构都在追逐‘深圳份额’，有房产抵押物的融资备受青睐，这才是问题的关键。”
“不控制违规炒作、违规加杠杆，新房供应端多几个新盘、十几个新盘，哪怕几十个楼盘，根本无法达到扬汤止沸的降温效应，反而因新房限价，人为创设了‘套利效应’，并在各路资金的加持下，让楼市更加火爆、房价上涨预期更强。”
深圳市和兴荣信息咨询有限公司一名员工向燃财经表示，华润城润玺一期就有10个客户找他做首付贷款，“他们很早就来做贷款，中签的现在房贷也顺利批下来了。”
深圳福田一位银行内部人员日前向燃财经透露，该行有“快捷抵押贷”，实际上就是房抵经营贷，要求借款人背后经营实体成立年限至少两年，贷款的金额不超过交易合同金额的70%。
“但实际上交易合同可以伪造，贷款不一定用于公司经营，有人确实拿去买房。”据悉，该“快捷抵押贷”上限为1000万元，利率4.05%，审批约半个月即可放贷。“2020年年初，房抵经营贷受到监查，（银行）停了一段时间，后来又继续做。”
深圳市乐享金服信息科技有限公司一贷款经理表示，2020年12月份，她为一对国企工作的夫妇做房抵经营贷，“两口子2017年买了第一套房，现在全款购买第二套房，然后过户抵押，贷款出7成，相当于3成房款买了这套房。”她指出，贷款月息最低是3.2厘，远低于房贷利率，只要不是公务员等特殊身份，弄个公司都能做经营贷款，“我们跟银行合作，有绿色通道，公司也会做担保，几百万元到几千万元都能做到。”
深圳市协商通代理记帐有限公司一融资经理透露，公司其实是跟银行行长和客户经理合作。“市面上买房，基本都是抵押贷款出来再买的，我们遇到很多这类客户。说实话，银行其实更支持去买房，有抵押物的贷款他们更喜欢，往往做生意的都容易坏账。”
▲受访者微信朋友圈图片。
燃财经接触到的一位深圳开发商内部员工亦表示，企业经营贷款优于个人信用贷、消费贷，“公司贷款是公司的名义，不会体现在个人征信上，只不过贷款出来不要直接就拿来买房，要转几手，在不同银行卡上周转一轮，最后说是公司盈利或者朋友借钱的还款等。”她说，很多客户和身边的亲戚朋友都会将房产抵押套现后继续买房，“很正常，没什么风险。”
李宇嘉对燃财经表示，对于加杠杆买房，监管上都是有规定的，关键是底层的经营秩序非常复杂，“一些游离于监管系统之外的小贷理财、房屋管家、资金中介等，对接了银行的资金和炒房客，违规加杠杆，这个监管存在一定的难度。”
不过，李宇嘉指出，深圳1月23日的最新政策，提到严格核查购房人婚姻状况、银行流入、收入证明等，也属于金融端的调控。“假结婚、假流水、假收入证明等等都是为了违规套取杠杆，现在规定按揭的月供应该占收入的50%以内，这些都需要金融机构审核，住建部门无法审核。”他指出，具体执行则需要税务局、社保局、就业单位和银行、开发商等共同配合。
（文中梁双、莎莎、沈生、李达、谢杰、萧萧为化名。）
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