《2020南宁楼市半年报》之政策篇
2020年上半年注定是不平凡而又难忘的，开年的疫情让许多行业都受到冲击，对于楼市而言，影响力不小：工地停工、售楼部关门、置业者停下购房的脚步……上半年南宁楼市政策有哪些变化和影响?《2020南宁楼市半年报》之楼市政策篇为您一一解析!
关键词1
精装毛坯合同二合一
2月28日南宁正式启用新版购房合同，2012版的房屋交易合同停止使用。
新旧合同对比，主要有以下变化：
1、监制的机构多了。新版合同是南宁市住房和城乡建设局、南宁市市场监督管理局、国家税务总局南宁市税务局三部门监制。
2、精装写入合同，买房门槛下降。这样带来的最大影响是，购买精装房，首套房的首付门槛降低了，前面十年的月供也降低了。
3、资金监管部分是由预售款变成商品房全部价款。监管的比例更大，对于工程建设的资金保障更充分，或许烂尾的现象将能大程度的缓解。
4、更利于购房者权益保障。首先是增加房屋共有方式，可按比例共有。一起买房，也有了保障。其次是明确开工竣工时间，明确交付条件和交付流程，明确发生纠纷时的保修责任等。
5、面积差异处理中，套内建筑面积误差比绝对值由0.6%改为3%。
点评：新版购房合同的启用，买房的首付门槛有较大程度的降低了。另外，新版合同约定的事项更细致，更加站在购房者的利益角度，不再是开发商说了算。对于这些变化，值得大家鼓掌欢呼。
关键词2
存量房贷换锚，LPR利率持续下降
根据央行的(2019)第30号公告，2020年3月1日至8月31日，将进行存量浮动利率贷款的定价基准转换，客户可与金融机构协商决定“换锚”为LPR，还是固定利率。
对于购房者来说，存量房贷是指2019年10月8日以前，签订的购房贷款合同。
那么到底是选固定还是浮动(LPR)?成为摆在存量房贷客户面前的一道选择题。
自2019年8月，推行LPR(贷款市场报价利率)政策以来，至今，5年期以上LPR已经3次下调,LPR利率持续走低。不少业内人士建议，LPR比固定利率更灵活，更多变，更符合市场需求。
(贷款市场报价利率(LPR)统计整理)
关键词3
南宁公积金二套松绑
2月23日南宁发布的公积金新政成为楼市热词，主要内容涉及二套房也可使用公积金贷款，主要有以下重点：
此前未使用过公积金贷款的：
要求现个人名下只有一套房，且建筑面积≤120㎡(认房)。在购买第二套房且建筑面积≤144㎡时，可使用公积金贷款。
此前已使用过公积金贷款的：
要求公积金贷款需结清(认贷)，目前无房或只有一套房，建筑面积≤120㎡，在购买第二套房且建筑面积≤144㎡时，可使用公积金贷款。
二套房或二次公积金最高贷款额度50万(比之前调高了5万)，5年以上贷款利率3.575%。
点评：这是继2017年9月南宁市发文暂停公积金二套房申贷后重启的二套新政策，二套首付由之前的5成降低至4成，最高贷款额度从45万元提高至50万，对购房者而言，首付比例降低，贷款额度提高，是切实的利好。
关键词4
房贷延期还款政策南宁银行跟进
2月1日下午14：00，中国人民银行联合财政部、银保监会、证监会、外汇局发布《中国人民银行财政部银保监会证监会外汇局关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》。
《通知》要求，为抗击疫情，对受疫情影响严重的企业到期还款困难的，可予以展期或续贷。通过适当下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情灾害影响。
对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。
2月27日，南宁市住房公积金发布关于实施应对新冠肺炎疫情住房公积金阶段性支持政策的通知。
主要内容涉及企业受影响生产经营困难可申请缓缴或按最低工资标准缴存;四类人群可申请延期还款，延期时间最长不超过今年6月30日，期间不做逾期处理。
点评：房贷可以合理延期无疑是一个非常人性化的举措。政策发布之后，南宁多家银行纷纷跟进，银行体系的政策推进有效且迅速。
关键词5
精装分级指南废除
4月23日，南宁市住房和城乡建设局发出关于公开征求废止《南宁市城乡建设委员会关于印发<南宁市商品住房全装修分级指南>的通知》意见的函，这个消息让南宁楼市和购房者沸腾了。
通知称——2017年6月2日，南宁市出台了分级指南，有效期截至2022年6月1日。但经住建局认真自查和研究，拟进行废止，并公开向社会征求意见。
值得注意的是，此文件征求废止的是2017年6月2日发布的全精装分级指南，即A级全装修价格区间为2000-3000元/㎡、B级全装修价格区间为1000-2000元/㎡、C级全装修价格不应超过1000元/㎡。
而不是2017年5月25日发布的《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》政策中的第七条有关的限精装规定——南宁商品住宅装修价格不得超过3000元/㎡。这是两个文件。意味着上限3000元/㎡精装标准还未废除!
点评：其实这两年来，在上限3000元/㎡精装的限精装政策中，市面上多是清一色的3000元/㎡的精装标准，《装修分级指南》确实没有太多的指导意义。从出台之日起，模糊的等级界定，这个《分级指南》早已形同虚设，废不废，没有太多影响。
关键词6
人才政策、购房补贴
去年8月自贸区南宁片区正式揭牌，重点产业落地、机构进驻等各大利好消息传来。为了实现各类人才在南宁片区集聚各尽其用，今年4月16日，《中国(广西)自由贸易试验区南宁片区支持人才发展若干措施》，其中包括符合条件的高层次人才可享受在南宁第一次购房补贴等待遇;A、B、C三类人才试行优先优惠购买产权移交房、对在南宁片区重点企业工作的各类人才申请人才公寓，在同等条件下予以优先安排入住等。
除此之外，6月1日，南宁市住房和城乡建设局发布通知，对《南宁市高层次人才购房补贴申请业务指南》部分内容进行调整。补贴申请不再受人才引入时间限制，A类人才最高享受200万元购房补贴、E类人才最高享20万元购房补贴。
点评：为了抢人才，南宁城市也是蛮拼的!从资金支持、办公场所、人才(团队)激励、平台激励、到生活补贴、落户居住、子女入学等方面，统统都有!
关键词7
户籍制度改革
南宁一方面在人才引进上下功夫，另一方面全面放开城镇落户条件。自2020年6月1日起，南宁市人民政府印发的《南宁市深化户籍制度改革户口迁移实施办法》将正式施行。
该实施办法在原有户口迁移政策的基础上，全面放开城镇落户条件，对新落户城镇的农村籍大学生实行“来去自由”的落户政策，设立集体户为有意在本市城镇落户的无就业单位人员、无自主产权住房者提供落户便利。
点评：户籍制度改革意味着南宁的户口迁移门槛降到历史最低。南宁楼市不限购政策之下，一定程度上促进外来人口的购房需求。
关键词8
公积金缴存基数上调
6月30日，南宁住房公积金管理中心下发《关于调整2020年度南宁市住房公积金缴存基数上下限的通知》。通知称，2020年度南宁市住房公积金月缴存基数上限为元，单位和个人月缴存额上限各为2730元，合计为5460元;缴存基数下限为1810元。
通知自2020年7月1日起执行，执行期限至2020年12月31日。
相较2019年度的职工月缴存额以及单位月缴存额上限各为2408元，合计4816元，缴存基数下限1680元，2020年度上下限额度整体调高了!
点评：缴存额度提高是好事，日积月累，对于买房又近了一步，但对于多数购房者来说，使用公积金贷款买房，有点难!
关键词9
房户一致、独立产权、实际居住
4月29日，南宁市教育局发布《南宁市教育局关于做好2020年义务教育阶段学校招生入学工作的通知》。
通知明确，在人口密集、学位不足的区域或学校，各级教育行政部门可按“房户一致、独立产权、实际居住”的原则，优先就近安排本地户籍适龄儿童少年入读对口公办小学或初中。
严格执行公办民办义务教育学校同步招生，对民办义务教育学校报名人数不超过招生计划的，直接录取全部报名学生;对报名人数超过招生计划的，实行电脑随机录取。
进城务工人员居住证领取时间、连续居住时间和连续就业时间满一年以上的，其随迁子女入学时将优先排序。
点评：公办、民办学校同步招生，民办学校以摇号方式进行招生，从一定程度上来说，学生就读民办学校的门槛降低了，家庭经济条件允许也可以自主选择自己心仪的民办学校，具有一定公平性。
另外，学区排序规则的落实，也是有章可循，将能更好的凸显招生政策的公平性。此外，房户一致原则下，或许将能一定程度的带动南宁的户籍人口的增长。
关键词10
疫情期间的几个楼市政策
2020年开年，受新型冠状病毒疫情的影响，历经特殊背景下，房地产行业的相关监管机构，也连续出台了支持政策：广西房地产业协会、南宁住建局、广西住建厅等相继发布售楼部关闭、工地停工、物业防疫措施等相关政策，切实保障疫情的有效防控。
此外，针对疫情期间停工造成的企业运营影响，也有不少扶持政策：
如：广西自然资源厅出台25条举措，提出允许土地出让金延期缴纳、允许矿业权出让收益分期缴纳、允许暂缓或减免国有土地租金的意见，缓解企业资金压力。
广西住建厅发布全力保障重点工程项目开(复)工、开通工程建设项目审批“绿色通道”、保持房地产市场平稳健康、全面启动城镇老旧小区改造、放宽住房公积金政策等23条举措。力助疫情防控和促进经济发展两不误!
南宁住建局发布关于房地产开发项目受疫情影响延期交付的通告。因不可抗力因素影响，楼盘可根据实际情况合理顺延交房日期。
结语：
不难发现，2017年以来南宁楼市调控政策加码，如同年5月发布的的“邕七条”限地价、限房价、限装修价、限贷、限售即五限政策出台，调控政策全面收紧。也正是那个时候，严格的限价管控+高企的地价夹击下，南宁被动进入精装时代，“毛改精”浪潮袭来。
进入2019年后，南宁土地出让条件里已经不再有“限房价”规定，加之毛坯备案价悄然放开，各大开发商精改毛或是毛坯销售逐渐增多，市场调节作用逐渐回归。
这是近年来南宁楼市政策带来的一些市场变化及影响。
纵观2020年上半年南宁楼市政策仍以适度宽松为主，尤其在公积金二套放开、精装&毛坯合同二合一等相关楼市政策中真真真正地为购房者带来一定的利好，预计下半年继续延续温和态势。
当然，在“房住不炒、因城施策的整体楼市调控政策方向下，未来市场的稳定、房价的稳定仍是重中之重。
文末附上2020年上半年南宁楼市政策盘点表格，请收藏！
2020年上半年南宁楼市政策一览
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